Stellen Sie sich vor: Es ist der späte Freitagnachmittag, 18:30 Uhr. Sie stecken im Stau fest auf der A8 Richtung Stuttgart. Das Handy klingelt. Ihr Mieter aus der Wohnung 3b – wieder einmal tropft der Wasserhahn in der Küche. Sie haben die Wahl: am Samstag den Reparateur geben oder einen Fachmann beauftragen, der erst am Montag erscheint. Keine der Optionen ist gut. Oder eher: zwei ungünstige Wege, und irgendwie müssen Sie eine auswählen.

DER UNSICHTBARE PREIS DES VERMIETENS

Jede Wohnung verlangt ihren Preis. Nicht in finanziellen Mitteln, sondern in Geduld. Ein Mehrfamilienhaus in der Stuttgarter Innenstadt mit sechs Einheiten – das bedeutet sechs mögliche Anrufe pro Woche. Sechs verschiedene Menschen. Sechs unterschiedliche Vorstellungen von „dringend". Eine Bekannte aus Tübingen, die ein Altbau-Appartement am Österberg vermietet, erzählte mir kürzlich: „Ich habe mehr Zeit mit der Wohnung verbracht als mit meinem letzten Urlaub." Sie lachte dabei. Aber es hörte sich nicht fröhlich an. Ganz offen gesagt, es wirkte eher ausgelaugt.

Der Zeitaufwand ist real. Putzdienste für die Flure, Nebenkostenabrechnungen, Winterdienst-Organisation – all das summiert sich auf einige Stunden wöchentlich. In der Stadt Freiburg, wo ich persönlich eine kleine Immobilie in der Wiehre gemanagt habe, war es der ständige Kampf mit den Fahrradabstellplätzen. Drei Mieter, drei Räder, ferienhaus brandenburg see nähe berlin aber lediglich zwei Abstellplätze. Hört sich banal an? Es war der Anlass für zwei Mietkündigungen. Und das ist kein Scherz.

DAS MANAGEMENT VON ÄRGER: EIN UNTERSCHÄTZTES AUFGABENFELD

Was den meisten entgeht: Die emotionale Belastung. Ein Mieter aus dem Stuttgarter Stadtteil Feuerbach ruft um 22 Uhr an, weil der Mieter in der Wohnung darüber zu laut ist. Sie sind nicht der Verwalter der lauten Partei. Trotzdem sind Sie der erste Ansprechpartner. Für alles. Von der beschädigten Postbox bis zum Nagetier im Außenbereich. (Ja, ernsthaft, Ratten tauchen auf – ein Bekannter in der Weststadt kann davon ein Lied singen.)

In der Universitätsstadt Tübingen, wo Studenten häufig in Wohngemeinschaften leben, ist die Fluktuation hoch. Neue Parteien erfordern neue Unterlagen, neue Haustürschlüssel, neue Anfahrtswege. Eine Immobilienverwaltung aus der Region geht davon aus, dass pro Mieterwechsel im Schnitt acht Stunden Arbeit entstehen. Acht Stunden, die Sie woanders einsetzen könnten. Oder die Sie einfach nutzlos verstreichen lassen – je nach Perspektive.

Die Frage ist einfach: Möchten Sie diese Zeit hergeben? Oder ziehen Sie es vor, Geld auszugeben, um sie zu kaufen? Eine Hausverwaltung ist in Baden-Württemberg zu haben zwischen 25 bis 35 Euro je Einheit im Monat. Dafür haben Sie eine ruhigere Nacht. Dafür gibt es jemanden, der die Telefonate um zehn Uhr abends beantwortet. Scheint fast zu perfekt, oder?

Doch es existiert die gegenteilige Perspektive. Ein Eigentümer aus Reutlingen erzählte mir, er habe es mit drei Hausverwaltungen versucht. „Die erste hat die Betriebskostenabrechnung verpfuscht. Die zweite hat den Heizungsableser vergessen. Die dritte war okay, jedoch kostspielig." Manchmal ist das Eigenmanagement die bessere Wahl. Falls Sie geschickt mit den Händen sind. Wenn Sie vor Ort sind. Wenn Sie die Nerven behalten. Und wenn Ihr Kreislauf das mitmacht.

DIE ABWÄGUNG ZWISCHEN ZWEI KOSTEN

Vergleichen wir das mit einem Restaurantbesuch. Sie können selbst kochen. Das schont den Geldbeutel, erfordert Zeit und hin und wieder Geduld. Oder Sie besuchen ein Restaurant. Das belastet das Budget, schont die Zeit und in der Regel auch die Nerven. Beide Wege führen zum Ziel. Lediglich der Pfad unterscheidet sich. So leicht ist das – oder vielleicht ist es komplizierter.

Ein konkretes Beispiel aus Stuttgart-Bad Cannstatt: Ein Eigentümer mit vier Wohnungen. Er erledigt alles eigenhändig. Säubert den Flur am Samstag früh. Repariert undichte Wasserhähne am Sonntag. Fungiert als Notfallnummer 24/7. Seine Ausgaben sind gering. Sein Blutdruck ist gestiegen.

Ein vergleichbares Objekt in Stuttgart-Degerloch: Der gleiche Wohnungsbestand, gewerblich gemanagt. Die jährlichen Kosten sind um 1.200 Euro gestiegen. Doch der Vermieter reist am Wochenende in den Schwarzwald. Ohne Handy. Ohne schlechtes Gewissen.

• Der Eigenverwalter reduziert die Kosten, opfert Zeit und Nerven.
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• Der Verwaltungsnehmer spart Zeit und Nerven, investiert finanzielle Mittel.
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• Der Mittelweg: Geteilte Betreuung (die Instandhaltung durch einen Profi, die Buchhaltung in Eigenregie) – oft ignoriert, aber durchführbar. Und diese Option übersehen die meisten.
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Ich erinnere mich an einen frostigen Januar in Tübingen. Meine ehemalige Bleibe in der Wilhelmstraße – Errichtet im Jahr 1910. Die Heizung gab den Geist auf. Am späten Abend. Bei einer Temperatur von minus 8 Grad. Ich rief meinen Vermieter an. Er tauchte wirklich um elf Uhr nachts auf. Mit einer Heizpatrone und einem veralteten Heizgerät. Er duftete nach kaltem Rauch und sah abgespannt aus. „Das ist nicht das erste Mal", sagte er. „Deshalb wohne ich lieber im Erdgeschoss." Wir mussten lachen. Doch ich war mir bewusst: Er hatte drei weitere Wohnungen. Die Nacht war für ihn ruiniert.

Seither habe ich eine andere Einstellung über das Thema. Als ich später selbst zum Vermieter wurde, wählte ich eine Hausverwaltung in Reutlingen. Kostet mich 28 Euro pro Monat und Einheit. Bisher habe ich nicht einen einzigen Anruf in der Nacht erhalten. Die Hausverwaltung kümmert sich darum. Ist das eine hohe Summe? Vielleicht. Ist es mein Seelenfrieden? Definitiv. Und dafür zahle ich gern.

DIE SELBSTEINSCHÄTZUNG

Einige Personen genießen das Organisieren. Sie empfinden sich als lebendig, wenn sie Kostenvoranschläge einholen, Fachleute koordinieren und Mietvereinbarungen verfassen. Andere ließen sich lieber die Zähne ziehen. Beide Haltungen sind in Ordnung. Finden Sie heraus, zu welcher Gruppe Sie gehören. Und machen Sie sich nichts vor – es nützt nichts, den Alleskönner zu geben, wenn Sie innerlich verbrennen.

In Freiburg existiert ein Netzwerk von Eigentümern, die sich untereinander unterstützen. Der eine übernimmt die Abrechnungen, ein dritter kümmert sich um Instandhaltungsarbeiten. Eine Art Tauschbörse für Hausverwaltung. Kostengünstig, allerdings mit gewissen Gefahren. Wer steht gerade, wenn ein Fehler passiert? Eine berechtigte Frage – und die Antwort ist meistens: Sie.

Die Antwort liegt im persönlichen Gleichgewicht. Für ein Haus im Zentrum Stuttgarts mit zeitgemäßer Technik und unproblematischen Bewohnern kann Selbstverwaltung ideal sein. Für ein altes Fachwerkhaus in Tübingen mit sechs Studenten-Appartements ist die Beauftragung eines Profis vermutlich sinnvoller. So simpel ist das.

FAQ: FRAGEN, DIE E